Table of Contents
«Το κεραμίδι πάνω από το κεφάλι» αποτελούσε ανέκαθεν στόχο ζωής για την συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων, αλλά και για ένα μεγάλο ποσοστό Ευρωπαίων. Η απόκτηση ενός σπιτιού ήταν αυτοσκοπός. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια πολλά έχουν αλλάξει.
Οι αυξανόμενες τιμές των ακινήτων έχουν μετατρέψει την απόκτηση κατοικίας σε ένα ολοένα και πιο ανέφικτο όνειρο για πολλούς Ευρωπαίους, ένα ζήτημα που επιδεινώνεται από την κρίση κόστους ζωής, η οποία έχει πλήξει ιδιαίτερα τους κατοίκους των πόλεων και τα φτωχότερα νοικοκυριά.
«Η αύξηση των τιμών των κατοικιών είναι τρομερή και είναι ακόμη πιο σοβαρή στις πόλεις, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις», σχολιάζει στο POLITICO, η Lamia Kamal-Chaoui, διευθύντρια του Κέντρου Επιχειρηματικότητας, ΜμΕ, Περιφερειών και Πόλεων του ΟΟΣΑ. «Και δεν επηρεάζει πλέον μόνο τους φτωχούς, αλλά και τη μεσαία τάξη».
Οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια αυξάνονται σταθερά από το 2014, ακόμη και κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19, όταν -παρά την οικονομική κρίση- η ζήτηση για στέγαση αυξήθηκε, καθώς τα παρατεταμένα lockdown και η αύξηση της τηλεργασίας κράτησαν τους ανθρώπους περιορισμένους στα σπίτια τους.
Καθώς η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει το 2022, η εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία έφερε μια νέα σειρά από δημοσιονομικούς πονοκεφάλους για τις κυβερνήσεις – και μια μεγάλη κρίση κόστους ζωής για τα νοικοκυριά. Όχι μόνο η στέγαση είναι πιο ακριβή, αλλά είναι επίσης όλο και πιο δύσκολο να αντέξει κανείς την ποιοτική στέγαση.
Πολλοί Ευρωπαίοι τον περασμένο χειμώνα βρέθηκαν να καθυστερούν τις πληρωμές των δανείων ή των ενοικίων τους και δυσκολεύτηκαν πολύ να κρατήσουν ζεστά τα σπίτια τους.
Τιμές που ζαλίζουν
Ενδεικτικό της κατάστασης είναι ότι όσοι θέλουν να αποκτήσουν κατοικία σε μερικά από τα κεντρικά σημεία ευρωπαϊκών πόλεων όπως είναι η Ζυρίχη, το Παρίσι και το Λονδίνο, καλούνται να πληρώσουν ποσά που δεν έχουν προηγούμενο και φτάνουν ακόμη και τις 18.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Οι τιμές στην ελβετική πόλη έχουν φτάσει τα 18.100 ευρώ, στο Παρίσι καθώς φτάνουν τα 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό και ακολουθούν Λονδίνο με 8.500 ευρώ, Βιέννη με 7.750, Στοκχόλμη με 6.700, Δουβλίνο με 5.550, Μιλάνο με 5.300, Βερολίνο με 5.000 και Μαδρίτη με 4.000 ευρώ περίπου σύμφωνα με στοιχεία που προκύπτουν από νέα έρευνα του Bloomberg.
Ειδικά στη Ζυρίχη, τα διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης πωλούνται σε επίπεδα σχεδόν ρεκόρ, σε τιμές πάνω από το διπλάσιο του Λονδίνου, ενώ ακόμη και στο υπόλοιπο Καντόνι, το οποίο περιλαμβάνει απομακρυσμένα ορεινά χωριά, οι ζητούμενες τιμές είναι σχεδόν στο επίπεδο αυτών του Παρισιού. Οι τιμές αυτές αυξήθηκαν κατά 5,8% τον Αύγουστο σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος καταγράφοντας τη μεγαλύτερη αύξηση των τελευταίων 16 μηνών.
Πλήγμα για τους νέους
Σύμφωνα με το Eurofound , οι νεότεροι κάτοικοι πλήττονται περισσότερο από την κρίση των ακινήτων. Οι νέοι Ευρωπαίοι ζουν περισσότερο με τους γονείς τους, είναι πιο πιθανό να νοικιάσουν παρά να αγοράσουν, και συχνά αποθαρρύνονται να αναζητήσουν καλύτερες θέσεις εργασίας σε περιοχές με περισσότερες ευκαιρίες, επειδή δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ζήσουν εκεί.
Αυτή είναι μια «μείζονα ανησυχία» για τις πόλεις, όπου «χρειάζονται νέοι άνθρωποι για να παραμείνουν ανταγωνιστικοί», τονίζει από την πλευρά του Kamal-Chaoui του ΟΟΣΑ, ο οποίος σημείωσε ότι «αν [δεν] είναι σε θέση να αντέξουν οικονομικά ένα διαμέρισμα, δεν θα μετακομίσουν ποτέ σε μια πόλη, ανεξάρτητα από το πόσο ελκυστικό είναι».
Η φούσκα των ακινήτων
Όπως υπογραμμίζει το POLITICO, ένα από τα βασικά ζητήματα που καθιστά τη στέγαση μη προσιτή – η έλλειψη κατάλληλων κατοικιών – εξακολουθεί να μην έχει επιλυθεί και μπορεί να έχει επιδεινωθεί από την κρίση κόστους ζωής.
«Η ζήτηση για στέγαση αυξάνεται, αλλά η προσφορά δεν συμβαδίζει», τόνισε ο Kamal-Chaoui του ΟΟΣΑ.
Περιορισμοί
Σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ η αντιμετώπιση της έλλειψης κατοικιών με την ανέγερση νέων κτιρίων είναι δύσκολη, κυρίως λόγω των ρυθμιστικών και χωροταξικών περιορισμών που είναι ιδιαίτερα έντονοι στις μεγαλύτερες πόλεις.
Η ανέγερση νέων κατοικιών έχει γίνει επίσης σημαντικά πιο ακριβή την τελευταία δεκαετία, ιδιαίτερα από την έναρξη της πανδημίας. Ο κλάδος ανέκαμψε το 2021, αλλά πέρυσι σημειώθηκε νέα μείωση στον αριθμό των κτιρίων κατοικιών που εγκρίθηκαν για κατασκευή, ακόμη κι αν οι αριθμοί εξακολουθούν να είναι σημαντικά υψηλότεροι από τα επίπεδα πριν από την πανδημία.
Ορισμένες πόλεις προσπάθησαν να αντιμετωπίσουν την έλλειψη μετατρέποντας εμπορικά κτίρια και κτίρια γραφείων που εκκενώθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας σε κοινωνικές κατοικίες, αλλά αυτή η προσέγγιση δεν είναι ευρέως διαθέσιμη καθώς «δεν έχουν όλες οι πόλεις δημόσια κοινωνική στέγαση – πολλές δεν διαθέτουν καν απόθεμα κατοικιών », είπε ο Kamal-Chaoui.
Σημείωσε ότι «η ποιότητα ζωής στις μεγάλες πόλεις έχει υποχωρήσει και οι άνθρωποι συνειδητοποιούν ότι θέλουν να έχουν μια ωραία ζωή» σε λιγότερο ταραχώδεις γειτονιές που βρίσκονται στα προάστια ή σε πόλεις μεσαίου μεγέθους, οι οποίες έχουν αρχίσει να βιώνουν μια στεγαστική πίεση.
«Τα πράγματα εξελίσσονται τόσο γρήγορα – ό,τι λειτουργούσε ίσως δεν λειτουργεί πια» και οι πόλεις πρέπει να συμβιβάσουν τις φιλοδοξίες τους με τους δημοσιονομικούς περιορισμούς που επιφέρει η κρίση κόστους ζωής, σύμφωνα με τον Kamal-Chaoui, ο οποίος πρόσθεσε ότι οι δήμαρχοι, ανεξάρτητα από τις πολιτικές τους τάσεις, αντιμετωπίζουν πλέον την έλλειψη στέγης ως προτεραιότητα.
Προς νέα Lehman Brothers;
Ο κατασκευαστικός τομέας στην Ευρώπη έχει εισέλθει σε σημαντική κρίση. Η οικοδομική δραστηριότητα σε πολλές μεγάλες αγορές της Ευρώπης και κυρίως σε Γερμανία, Γαλλία, Σουηδία, αλλά και Βρετανία πατάει φρένο την ώρα που καταγράφονται σημαντικές αυξήσεις στο κόστος των υλικών λόγω του πληθωρισμού που καλπάζει, οι οποίες φτάνουν ή ξεπερνούν ακόμη και το 40%. Επίσης τα αλμυρά κόστη και τα επιτόκια δανεισμού έχουν επηρεάσει τις κατασκευές κατοικιών και εμπορικών ακινήτων βάζοντας φρένο στους κατασκευαστές οι οποίοι πλέον αφήνουν ακόμη και κτίρια στη μέση.
Το φρένο στην κατασκευαστική αυτή δραστηριότητα έχει σε πολλές περιπτώσεις ως αποτέλεσμα ότι επιδεινώνεται το στεγαστικό πρόβλημα για πολλές οικογένειες στην ΕΕ, οι οποίες που βλέπουν το κόστος αγοράς και ενοικίασης των υπαρχόντων ακινήτων να αυξάνεται συνεχώς λόγω ιδιαίτερων συνθηκών -όπως είναι η μεγάλη ζήτηση αλλά και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. 
Η εικόνα στην Ελλάδα
Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, «τρέχουν» με τον ταχύτερο ρυθμό στην Ευρώπη. Η ραγδαία αύξηση των τιμών στην Ελλάδα έχει προξενήσει μεγάλη εντύπωση και αναστάτωση στο ενδιαφερόμενο κοινό, καθώς το κόστος των ακινήτων υπερβαίνει κατά πολύ το budget του κάθε μέσου ελληνικού νοικοκυριού.
Σύμφωνα με ανάλυση του Bloomberg, η αύξηση των τιμών στα ακίνητα αποτελεί ελληνικό φαινόμενο. Η άνοδος οφείλεται εν μέρει στις επιπτώσεις της κρίσης χρέους της Ελλάδας οι οποίες επηρεάζουν την προσφορά. Στην Αθήνα οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 12,2% τον Οκτώβριο, ενώ στο Παρίσι και τη Στοκχόλμη οι τιμές μειώθηκαν.
Οι τιμές της Αθήνας προέρχονται από έναν δείκτη του Spitogatos, τον οποίο το Bloomberg χρησιμοποίησε για να υπολογίσει τις μηνιαίες ζητούμενες τιμές στις πέντε περιοχές της πόλης και στη συνέχεια υπολόγισε τον μέσο όρο αυτών, για να υπολογίσει τις τιμές σε όλη την πόλη.
«Δεν υπάρχουν ακίνητα στην αγορά», δήλωσε ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Κτηματομεσιτικού Συλλόγου Αθηνών-Αττικής, ο οποίος απέδωσε ακόμη την άνοδο των τιμών, στη ζήτηση που τροφοδοτήθηκε από το πρόγραμμα Golden Visa.
Η Αθήνα έχει γίνει μια από τις πιο περιζήτητες αγορές ακίνητων, με περιοχές «ξεχασμένες» ή υποβαθμισμένες να «ξανανιώσουν» και γίνονται εφάμιλλες των πλούσιων ευρωπαϊκών πόλεων.
Το ράλι στα ακίνητα
Oι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2023 κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,8% το 2022 επισημαίνεται στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος.
Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 14,1%.
Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά.
Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη συγκεκριμένων κατηγοριών νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες) μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου» για την απόκτηση κατοικίας αναμένεται να συμβάλουν στην τόνωση της ζήτησης, ενώ αντίστοιχες πρωτοβουλίες για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα «Ανακαινίζω» – «Εξοικονομώ») αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος.
Ωστόσο, επισημαίνεται ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων σε πολλές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης αναφορικά με τον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις.
Απέχουν ακόμη από το ιστορικό υψηλό
Επιπροσθέτως, αναφέρεται ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ακόμη από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν τη δημοσιονομική κρίση.
Με βάση το δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017 (59). Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 90,6 το β΄ τρίμηνο 2023, υπολειπόμενος κατά 11,1% από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.
Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 98,5 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου 2023, έναντι 94,8 το δ΄ τρίμηνο του 2022.
Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει σημαντικά χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει ιστορικά (124,3, γ΄ τρίμηνο 2011).
ΠηγήΟΤ
