Τον Οκτώβριο του 2023 ο Υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου παρουσίασε τη Νέα Ενιαία Στεγαστική Πολιτική, η οποία συμπεριλαμβάνει αριθμό βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων μέτρων για την παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος και τη διάθεση στην αγορά κατοικιών και διαμερισμάτων για αγορά ή ενοικίαση σε προσιτές τιμές.
Στο πλαίσιο αυτό, ανακοινώθηκε ηαναθεώρηση τριών πολεοδομικών κινήτρων, τα οποία έτυχαν περαιτέρω αναθεώρησης τον περασμένο Ιούνιο, με σκοπό να γίνουν ακόμα πιο ελκυστικά για τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης και να συντείνουν στην απάμβλυνση του στεγαστικού προβλήματος.
Τα κίνητρα εκπονήθηκαν από τοΤμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και το Υπουργείο Εσωτερικών, ενώ ως Φορέας Διαχείρισης συγκεκριμένων θεμάτων που άπτονται της εφαρμογής τους έχει οριστεί ο Κυπριακός Οργανισμός Αναπτύξεως Γης (ΚΟΑΓ).
Κοινός στόχος των τριών πολεοδομικών κινήτρων είναι η ενθάρρυνση και ενίσχυση της σύμπραξης του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα στη διαδικασία της παραγωγής προσιτής στέγης. Ο μηχανισμός των κινήτρων είναι απλός και έγκειται στην παραχώρηση πρόσθετου συντελεστή δόμησης στους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, με αντάλλαγμα τη δέσμευση για τη μετατροπή μέρους του επιπρόσθετου συντελεστή σε προσιτή στέγη για αγορά ή ενοικίαση.
Ουσιαστικά, πρόθεση του κράτους είναι να δημιουργήσει συνθήκες win-win, αφού ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης θα επωφεληθεί από τον επιπλέον συντελεστή (παραγωγή περισσότερων μονάδων, μείωση κόστους με τις οικονομίες κλίμακας), ενώ παράλληλα οι δικαιούχοι προσιτής στέγης θα έχουν την ευκαιρία να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν μονάδες σε προσιτές τιμές, σε μια περίοδο που τα ακίνητα σε πολλές περιοχές έχουν καταστεί απρόσιτα.
Τα κίνητρα
Αναλυτικότερα, τα τρία κίνητρα είναι:
- Ειδικό στεγαστικό κίνητρο για παραγωγή προσιτής στέγης προς πώληση, με αύξηση συντελεστή δόμησης μέχρι 45% («Κίνητρο +45%»).
- Ειδικό στεγαστικό κίνητρο για παραγωγή προσιτής στέγης προς ενοικίαση, με αύξηση συντελεστή δόμησης μέχρι 45% («Κίνητρο BuilttoRent»).
- Κίνητρο για παραγωγή προσιτής στέγης προς πώληση, με αύξηση συντελεστή δόμησης μέχρι 25% («Κίνητρο +25%»).
Τα κίνητρα μπορούν να αξιοποιηθούν νοουμένου ότι το υπό ανάπτυξη τεμάχιο βρίσκεται εντός των ορίων Τοπικού Σχεδίου σε οικιστική ζώνη Κα ή ΚΓ περιοχή Τοπικού Σχεδίου και πληροί συγκεκριμένες πολεοδομικές προϋποθέσεις ως εξής:
- για το Κίνητρο +45% και το Κίνητρο Built έχει συντελεστή δόμησης ίσο ή μεγαλύτερο του 1,00:1 και καθαρό εμβαδόν προς ανάπτυξη 2.000 τ.μ. τουλάχιστον ή έχει συντελεστή δόμησης ίσο ή μεγαλύτερο του 1,20:1 και καθαρό εμβαδόν προς ανάπτυξη 800 τ.μ.,
- για το Κίνητρο +25% έχει συντελεστή δόμησης χαμηλότερο του 1,00:1 και καθαρό εμβαδόν προς ανάπτυξη 3.000 τ.μ. τουλάχιστον ή έχει συντελεστή δόμησης ίσο ή μεγαλύτερο του 1,20:1 και καθαρό εμβαδόν προς ανάπτυξη 500 τ.μ.
- Τρόποι αξιοποίησης
Προσφέρονται τρεις τρόποι αξιοποίησης τουΚινήτρου +25% και του Κινήτρου +45% και αυτοί είναι:
- δημιουργία προσιτής στέγης στην κύρια ιδιοκτησία για αγορά από δικαιούχους που θα υποδείξει ο ΚΟΑΓ στην τιμή διάθεσης που θα καθορίσει ο ΚΟΑΓ,
- δημιουργία προσιτής στέγης σε δευτερεύουσες ιδιοκτησίες για αγορά από δικαιούχους που θα υποδείξει ο ΚΟΑΓ στην τιμή διάθεσης που θα καθορίσει ο ΚΟΑΓ,
- εξαγορά του συντελεστή δόμησης που παράγει το κίνητρο με την καταβολή χρηματικού ποσού.
Όσον αφορά στο κίνητρο BuilttoRent, παρέχεται ένας τρόπος αξιοποίησής του και αυτός είναι η δημιουργία προσιτής στέγης στην ιδιοκτησία, η οποία θα επωφεληθεί με τον πρόσθετο συντελεστή δόμησης για ενοικίαση σε δικαιούχους που θα υποδείξει ο ΚΟΑΓ σε προσιτό ενοίκιο.
Τιμή διάθεσης και ποσό Προσιτού Ενοικίου
Όπως μας ενημέρωσε η Γενική Διευθύντριά του, ο ΚΟΑΓ στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων του ως Φορέας Διαχείρισης των πολεοδομικών κινήτρων έχει ήδη καθορίσει την «τιμή διάθεσης», δηλ. την τιμή ανά δομήσιμο μέτρο, στην οποία θα πρέπει να πωλείται η προσιτή στέγη από τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης που θα αξιοποιήσουν τα κίνητρα στους δικαιούχους που θα υποδεικνύει ο ΚΟΑΓ.
Συγκεκριμένα, με ισχύ από την 1/07/2024, ο ΚΟΑΓ καθόρισε την Τιμή Διάθεσης στο ποσό των €1.650 ανά δομήσιμο μέτρο (δηλ. εσωτερικοί χώροι μονάδας αλλά και κοινόχρηστοι χώροι που αναλογούν στη μονάδα). Όσον αφορά το ποσό του Προσιτού Ενοικίου, αυτό θα καθοριστεί από το Τμήμα Κτηματολογίου ανά διοικητική περιοχή και ανά τύπο οικιστικής μονάδας και θα είναι 30% κάτω από το μέσο αγοραίο ενοίκιο της περιοχής.
CaseStudyγια την αξιοποίηση των κινήτρων
Ας δούμε δύο χαρακτηριστικά παραδείγματα τεμαχίων που θα μπορούσαν αξιοποιήσουν τα κίνητρα. Το ένα αφορά στη δημιουργία προσιτής στέγης για αγορά και το άλλο στη δημιουργία προσιτής στέγης για ενοίκιο και τα δεδομένα του τεμαχίου είναι τα εξής:
- Καθαρό εμβαδό τεμαχίου προς ανάπτυξη (τ.μ.) 2.000 τ.μ.
- Τοποθεσία τεμαχίου Δήμος Λευκωσίας
- Επιτρεπόμενος ΣΔ ζώνης τεμαχίου 1,00:1
- Επιτρεπόμενο Δομήσιμο Εμβαδό ανάπτυξης 2.000 τ.μ.
Παράδειγμα 1
Με την αξιοποίηση του Κινήτρου +45% επιτυγχάνεται η αύξηση του δομήσιμου εμβαδού κατά 900 τ.μ. και το συνολικό εμβαδό της ανάπτυξης γίνεται 2.900 τ.μ. Σε περίπτωση που ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης επιλέξει να εφαρμόσει το Κίνητρο +45% προσφέροντας μονάδεςπροσιτής κατοικίας τις οποίες θα ανεγείρει εντός αυτού, τότε η υποχρέωσή του είναι να διαθέσει στην τιμή διάθεσης (€1650 ανά δομήσιμο μέτρο) σε δικαιούχους προσιτής στέγης 400 τ.μ.(δηλ. το 20/45 της αύξησης που επιτυγχάνεται με το κίνητρο).
Την ίδια στιγμή, ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης θα έχει στη διάθεσή του τα υπόλοιπα 2.500 τ.μ. για να τα διαθέσει στην ελεύθερη αγορά, στην τιμή που επιθυμεί. Με βάση αυτό το σενάριο και δεδομένου ότι θα πωληθεί σε δικαιούχους προσιτής στέγης διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων (δηλ. 75 τ.μ. δομήσιμο εμβαδό), η συνολική τιμή διάθεσης θα είναι €123.750.
Παράδειγμα 2
Με την αξιοποίηση του κινήτρου Built to Rent στο ίδιο τεμάχιο, επιτυγχάνεται η αύξηση του δομήσιμου εμβαδού κατά 900 τ.μ. και το συνολικό εμβαδό της ανάπτυξης γίνεται 2.900 τ.μ. Σε περίπτωση που ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης επιλέξει να εφαρμόσει το κίνητρο Built to Rent προσφέροντας μονάδες σε προσιτό ενοίκιο, οι υποχρεώσεις του είναι να προσφέρει:
- για ενοικίαση σε προσιτό ενοίκιο σε δικαιούχους για 6 έτη 900 τ.μ.,
- για ενοικίαση σε αγοραίο ενοίκιο για 6 έτη 400 τ.μ.,
- για αγορά στην ελεύθερη αγορά σε οποιαδήποτε τιμή τα υπόλοιπα 1600 τμ της ανάπτυξης.
Δικαιούχοι Προσιτής Στέγης
Ο καταρτισμός καταλόγου δικαιούχων προσιτής στέγης για αγορά και ενοικίαση συνιστά αρμοδιότητα του ΚΟΑΓ ως Φορέα Διαχείρισης.
Συγκεκριμένα, για τη συμπερίληψη στον κατάλογο οι αιτητές θα πρέπει να:
(α) πληρούν συγκεκριμέναεισοδηματικά κριτήρια ως προς το ύψος του μέγιστου ακαθάριστου οικογενειακό εισόδημα (το οποίο δεν πρέπει να υπερβαίνει για μονήρη άτομα τις €25.000, για οικογένεια χωρίς παιδιά τις €45.000, για οικογένεια 3 ατόμων τις €50.000, για οικογένεια 4 ατόμων τις €55.000 και για οικογένεια 5 ατόμων και άνω τις €65.000)
(β) διαθέτουν το 20% της αγοραίας αξίας και δανειοληπτική ικανότητα για το υπόλοιπο 80%, σε περίπτωση που θα αγοράσουν προσιτή κατοικία ή να διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα να καταβάλλουν κανονικά το ενοίκιο σε περίπτωση που θα ενοικιάσουν προσιτή κατοικία,
(γ) είναι Κύπριοι ή πολίτες της ΕΕ με προηγούμενη συνεχή διαμονή 5 ετών, χωρίς άλλη κατοικία κατάλληλη για τις παρούσες και μελλοντικές στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
