Ένας διάδικος μπορεί να αναμένει ότι το Δικαστήριο, στο πλαίσιο της άσκησης της διακριτικής του ευχέρειας, θα επικαλεστεί το δίκαιο της επιείκειας και θα διατάξει την ειδική εκτέλεση συμφωνίας που αφορά ακίνητο, στο πλαίσιο εκατέρωθεν παροχής ανταλλάγματος, ακόμη και όταν η αντιπαροχή συνίσταται σε βοήθεια και φροντίδα προς ηλικιωμένα πρόσωπα ενόσω βρίσκονται στη ζωή.
Πρόκειται για συμφωνία με αντάλλαγμα, η οποία όμως δεν είναι συμφωνία πώλησης, οπότε το Δικαστήριο μπορεί να εφαρμόσει τις πρόνοιες του άρθρου 76(1)(δ) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 και να διατάξει την επιβολή ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης όταν αυτή δεν θα ήταν παράλογη ή άλλως πως ανεπιεικής ή πρακτικά ανεφάρμοστη.
Εναπόκειται στο Δικαστήριο να διακριβώσει το είδος της συμφωνίας που τα μέρη κατέληξαν ότι είναι έγκυρη και συνιστά σύμβαση που συνάφθηκε γραπτώς με αντιπαροχή. Εάν συνάφθηκε χωρίς αντιπαροχή, τότε είναι άκυρη και δεν δημιουργεί οποιαδήποτε συμβατική υποχρέωση.
Το ίδιο ισχύει και όταν η συμφωνία καταρτίστηκε εγγράφως και υπογράφεται από τα μέρη, αλλά αυτά δεν έχουν μεταξύ τους στενή συγγένεια. Το αντάλλαγμα δεν πρέπει να είναι αόριστο αλλά να καθορίζεται με σαφήνεια, ώστε να μπορεί να διαταχθεί η ειδική εκτέλεση του αντικειμένου της σύμβασης και ειδικά του ακινήτου που επιδιώκεται η εγγραφή της κυριότητας του.
Πρωτόδικη απόφαση
Ιδιοκτήτριαακινήτου συμφώνησε γραπτώς με τους ενοικιαστές, όπως, πέραν του ποσού του ενοικίου που πλήρωναν μηνιαίως, παρέχουν στην ίδια και τον σύζυγο της καθημερινή φροντίδα και κάθε άλλη βοήθεια που θα χρειάζονταν για το υπόλοιπο της ζωής τους. Εις αντάλλαγμα, συμφώνησε όπως το ακίνητο που ενοικίαζαν να μεταβιβαζόταν στο όνομα τους όταν η ίδια και ο σύζυγος της θα έφευγαν από τη ζωή.
Με τη διαθήκη της εξαιρούσε το ακίνητο από τη διάθεση του υπόλοιπου κτήματος της. Μετά τον θάνατο της ίδιας και του συζύγου της, οι εκτελεστές της διαθήκης αρνήθηκαν να μεταβιβάσουν το ακίνητο στους ενοικιαστές και αυτοί αποτάθηκαν στο Δικαστήριο, αξιώνοντας την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας που συνάφθηκε με την ιδιοκτήτρια, ώστε το ακίνητο να εγγραφεί στο όνομα τους.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η συμφωνία που η ιδιοκτήτρια υπέγραψε με τους ενοικιαστές ήταν έγκυρη, δεν ήταν δωρεά, μήτε πώληση, αλλά συμφωνία, στο πλαίσιο της οποίας συμφωνήθηκε, εκατέρωθεν, η παροχή ανταλλάγματος.
Λαμβάνοντας υπόψη όλες τις περιστάσεις, έκρινε ότι τηρούνταν οι προϋποθέσεις του άρθρου 76(1)(δ) του Κεφ.149 και ότι η επιβολή ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης δεν θα ήταν παράλογη ή άλλως πως ανεπιεικής ή πρακτικά ανεφάρμοστη. Γι’ αυτό, εξέδωσε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης για μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα τους, αφού αυτό διαχωριζόταν, όπως ήταν περιφραγμένο, σύμφωνα με τις μετρήσεις του τοπογράφου των ενοικιαστών.
Απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου
Οι εκτελεστές της διαθήκης του αποβιώσαντα εφεσίβαλαν την πρωτόδικη απόφαση και το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.162/2015, ημερ.8.2.2024, δεν συμφώνησε με την εισήγηση ότι η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης ήταν εσφαλμένη. Έκρινε ότι η επίδικη σύμβαση με κανένα τρόπο δεν θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως σύμβαση πώλησης.
Ακολουθώντας σχετική νομολογία, αποφάσισε ότι ενώ η πώληση εξυπακούει αντιπαροχή, δεν συμβαίνει και το αντίθετο. Στην προκειμένη σύμβαση, δεν υφίσταντο στοιχεία από εκείνα που συνήθως παρουσιάζονται σε μια σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και τη χαρακτηρίζουν ως τέτοια, ώστε να τύγχαναν εφαρμογής οι πρόνοιες του προ ισχύσαντος Νόμου για την ειδική εκτέλεση, Κεφ.232.
Έκρινε επίσης ότι το έγγραφο προέβλεπε την παροχή ανταλλάγματος από τους ενοικιαστές προς την ιδιοκτήτρια και τον σύζυγο της. Μάλιστα, αναφερόταν ότι οι όροι της συμφωνίας είναι ουσιώδεις και σε περίπτωση παράβασης οιουδήποτε εξ’ αυτών, ο παραβάτης υπόκειται σε πληρωμή νόμιμων αποζημιώσεων, πρόνοια που συνάδει με την εκτίμηση ότι υφίσταντο νομικές υποχρεώσεις αμφοτέρων των μερών και πρόθεση δημιουργίας έννομης σχέσης.
Δεν αποδέχθηκε ούτε την εισήγηση ότι το μόνο που μπορούσαν να δικαιούνται οι ενοικιαστές ήταν εύλογη αμοιβή για τις υπηρεσίες που είχαν προσφέρει στην ιδιοκτήτρια και τον σύζυγο της. Η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης εδράζεται στην ύπαρξη και εγκυρότητα της σχετικής συμφωνίας που περιλαμβάνει την υπόσχεση σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία.
Το Ανώτατο κατέληξε ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε το ζήτημα της έκδοσης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης και ότι ήταν καθόλα ορθό και δίκαιο να ισχύσει στην παρούσα υπόθεση, στα πλαίσια των καθιερωμένων αρχών του δικαίου της επιείκειας και απέρριψε την έφεση.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
Πηγή: philenews.com
