Πλαφόν στο ύψος των στεγαστικών δανείων που χορηγούν οι τράπεζες με εγγύηση ακίνητα βάζει η Τράπεζα της Ελλάδος από την 1η Ιανουαρίου 2025. Με τα όρια αυτά περιορίζεται το ύψος του δανείου ώστε να μην ξεπερνά η δόση το 50% του εισοδήματος και το 90% της αξίας του ακινήτου που χρησιμοποιείται ως εγγύηση. Τα ποσοστά μειώνονται για όσους έχουν πάρει και άλλα δάνεια, ενώ προβλέπονται και εξαιρέσεις, όπως στην περίπτωση του προγράμματος «Σπίτι μου».
Πρόκειται για τη θέσπιση μακροπροληπτικών μέτρων για δάνεια και λοιπές πιστώσεις προς φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο, στην οποία έχουν προχωρήσει και οι υπόλοιπες ευρωπαϊκές κεντρικές τράπεζες. Πρόκειται για κίνηση που λειτουργεί προληπτικά για την προστασία των δανειοληπτών από την υπερχρέωση και γενικότερα του τραπεζικού συστήματος από κόκκινα δάνεια.
Δεν πρόκειται για κάποια απόφαση στο πλαίσιο εμφάνισης κινδύνων, καθώς, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, τα υφιστάμενα ποσοστά είναι αρκετά μικρότερα. Η απόφαση προβλέπει:
Πρώτον, ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση 50% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες. Σύμφωνα με στοιχεία του α’ εξαμήνου 2023, το ποσοστό αυτό ήταν 31,5%.
Δεύτερον, ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά την έγκριση 90% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες. Στο πρώτο εξάμηνο το ποσοστό αυτό ήταν αρκετά χαμηλότερα και συγκριμένα κυμαινόταν μεταξύ 61,5% και 62%.
Εξαιρέσεις
Τα μέτρα αυτά δεν εφαρμόζονται σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια και σε δάνεια υπό καθεστώς ρύθμισης, σε δάνεια και λοιπές πιστώσεις που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής ή πράσινης μετάβασης, τα οποία διέπονται από ειδικότερους όρους και προϋποθέσεις, καθώς επίσης σε μεταβιβαζόμενα χαρτοφυλάκια από εταιρείες διαχείρισης δανείων.
Επίσης, δίνεται η δυνατότητα εκταμίευσης δανείων καθ’ υπέρβαση των ανώτατων επιτρεπόμενων ορίων. Ομως, η υπέρβαση ανά δείκτη (δόση προς εισόδημα ή δάνειο προς αξία ακινήτου) μπορεί να φτάνει μέχρι το 10% του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί μέσα σε ένα τρίμηνο. Με άλλα λόγια, μία τράπεζα μπορεί να δώσει υψηλότερα δάνεια από τα παραπάνω ποσοστά μόνο για το 10% των χορηγήσεων που έχει εκταμιεύσει σε ένα τρίμηνο.
Η αγορά σήμερα
Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση διαμορφώθηκε σε 3,5, υποδεικνύοντας ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τρεισήμισι φορές υψηλότερο από το ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα των δανειοληπτών. Επίσης, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία κατά την έκδοση διαμορφώθηκε σε 61,4%. Τα δάνεια με ποσοστό δόσης κάτω του 50% του εισοδήματος και αξίας δανείου προς αξία ακινήτου κάτω από 90% αντιστοιχούν στο 95,5% των συνολικών χορηγήσεων. Μόλις ένα ποσοστό 1,2% ξεπερνά το όριο του 90% και ένα ποσοστό 2,4% των συνολικών δανείων το όριο του 50%.
