Ο ιδιοκτήτης ενοικιασμένου υποστατικού συμβαίνει να βρεθεί μπροστά από πρόωρη διακοπή της ενοικίασης και ζητήματα εγείρονται με τον ενοικιαστή είτε αναφορικά με οφειλόμενα ενοίκια ή αποζημιώσεις για τις ζημίες του ιδιοκτήτη, μέχρι να εξεύρει νέο ενοικιαστή, είτε για ζημίες στο ακίνητο ή προσαρτήματα ή εξοπλισμό που ο ενοικιαστής άφησε και επιζητά να αποζημιωθεί για την αξία τους.
Αρκετά από αυτά τα ζητήματα είναι ευχής έργο να επιλύονται στα πλαίσια της σύμβασηςενοικίασης μεταξύ των μερών ή να τα γνωρίζουν, ώστε να τα επιλύουν, χωρίς να καταλήγουν στα δικαστήρια και να ταλαιπωρούνται, υποβαλλόμενοι σε έξοδα, εκτός εάν ο ενοικιαστής δεν συνεργάζεται.
Πρωταρχικό μέλημα του ιδιοκτήτη, όταν ο ενοικιαστής διακόπτει το συμβόλαιο και εγκαταλείπει το υποστατικό, είναι να αναλάβει την κατοχή του υποστατικού με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του και να προβεί σε ενέργειες για νέα ενοικίαση, μετριάζοντας τη ζημιά του. Εάν οφείλονται καθυστερημένα ενοίκια ή προκλήθηκαν ζημιές, μπορεί επίσης να τα αξιώσει εναντίον του ενοικιαστή.
Απόφαση Εφετείου
Όλα τα πιο πάνω θέματα αναλύονται μέσα από την απόφαση του Εφετείου στην Π.Ε.252/2020 ημερ.19.11.2024, όταν ενοικιαστής πρόωρα τερμάτισε την ενοικίαση υποστατικών και τα εγκατέλειψε πριν τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου.
Το Εφετείο επιδοκίμασε την πρωτόδικη απόφαση, αναφέροντας ότι το Δικαστήριο ορθά κατέληξε ότι ο ιδιοκτήτης είχε προβεί έγκαιρα σε λογικές προσπάθειες για μείωση της ζημιάς του, ώστε να δικαιούται αποζημίωσης.
Το ακίνητο ενοικιαζόταν ως ενιαίος χώρος και τα μέρη γνώριζαν ότι για τον λόγο αυτό υπήρχε περιορισμένη ζήτηση και η δημιουργία ξεχωριστών χώρων ήταν οικονομικά ασύμφορη και δυσχερής στην εφαρμογή της. Δεν ήταν συνεπώς λάθος ούτε παράλογο να επιδιώκεται εκ μέρους του ιδιοκτήτη η ανεύρεση ενοικιαστή ολόκληρου του ενιαίου χώρου.
Αναφορικά με την αξίωση του ενοικιαστή, που απαιτούσε από τον ιδιοκτήτη την αξία του εξοπλισμού στο ακίνητο, το Εφετείο παρέπεμψε σε σχετική νομολογία, κάνοντας αναφορά στο άρθρο 2 του Κεφ. 224 που προνοεί για τις λέξεις «ακίνητη ιδιοκτησία» ότι περιλαμβάνουν προσαρτήματα στερεά συνδεδεμένα με οποιαδήποτε οικοδομή, αλλά δεν προσδιορίζει τι είναι αυτά. Μπορεί όμως να λεχθεί ότι είναι ένα κατασκεύασμα που έχει τοποθετηθεί ή εφαρμοστεί σε οικοδόμημα έτσι που να αποτελεί μέρος αυτού.
Το Εφετείο σημείωσε ότι ο ενοικιαστής δεν συμφώνησε ότι δικαιούταν να αφαιρέσει τον εξοπλισμό που τοποθέτησε, π.χ. κυλιόμενες σκάλες, ανελκυστήρας, βιτρίνες, συστήματα κλιματισμού- θέρμανσης, φωτιστικά, ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, πορτοπαράθυρα, ψευδοροφές, ούτε και συμφωνήθηκε να παραμείνουν στο ακίνητο και επομένως, εφόσον δεν υπάρχει συμφωνία για το εν λόγω ζήτημα, τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες της νομοθεσίας.
Κριτήριο για τα προσαρτήματα
Διαφαίνεται πως ο προαναφερόμενος εξοπλισμός, αναφέρει το Εφετείο, αποτελεί σύμφωνα με τον ορισμό «ακίνητη ιδιοκτησία» στο άρθρο 2 του Κεφ. 224, προσαρτήματα που είναι στερεά συνδεδεμένα στο ακίνητο και επομένως, εφόσον δεν έγινε ρητή πρόνοια για δικαίωμα αφαίρεσης τους, μετά τη λήξη της ενοικίασης ανήκουν ως ακίνητη ιδιοκτησία στον ιδιοκτήτη και ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την ανταπαίτηση του ενοικιαστή.
Αναφορικά με τη λέξη «προσαρτήματα», έγινε παραπομπή σε νομολογία όπου αποφασίστηκαν ότι προσαρτήματα είναι οποιαδήποτε ενσώματα αγαθά μόνιμα και στερεά συνδεδεμένα με το κτίριο και κατά κανόνα αποτελούν μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας και μεταβιβάζονται μαζί της. Όμως, ο μισθωτής μπορεί να προσθέσει προσαρτήματα στην ακίνητη ιδιοκτησία και να διατηρήσει το δικαίωμα να τα αφαιρέσει κατά τη λήξη της μίσθωσης.
Από το γεγονός της σύνδεσης ενός αντικειμένου με την ακίνητη ιδιοκτησία, αναφέρεται, το μόνο που προκύπτει είναι ένα τεκμήριο ότι το αντικείμενο έπαυσε να είναι κινητό αγαθό και αποτελεί πλέον μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας. Το τεκμήριο αυτό είναι μαχητό και μπορεί να ανατραπεί αν αποδειχθεί ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις σε σχέση με το βαθμό και τον αντικειμενικό σκοπό της προσάρτησης.
Βαθμός προσάρτησης. Ο γενικός κανόνας είναι ότι το αντικείμενο πρέπει να είναι πραγματικά συνδεδεμένο με την ακίνητη ιδιοκτησία για να θεωρηθεί προσάρτημα. Αντικείμενα που απλώς επικάθονται σε ακίνητη ιδιοκτησία δεν θεωρούνται προσαρτήματα.
Αντικειμενικός σκοπός της προσάρτησης. Αν το αντικείμενο το ίδιο είναι εντελώς άσχετο με τη χρήση της ακίνητης ιδιοκτησίας και έχει συνδεθεί μόνο και μόνο για να χρησιμοποιείται καλύτερα ως κινητό αγαθό, τότε δεν θεωρείται προσάρτημα π.χ. ζωγραφικοί πίνακες, ρολόγια τοίχου, ηλεκτρικοί λαμπτήρες. Αν το αντικείμενο έχει συνδεθεί για την καλύτερη και ευκολότερη χρήση του κτηρίου, τότε θεωρείται προσάρτημα π.χ. μπάνια, νιπτήρες, ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, κλειδιά πόρτας.
*Δικηγόροςστη Λάρνακα
Πηγή: philenews.com
