Η σύμβαση εκχώρησης προσφέρεται ολοένα και περισσότερο ως μέσον εξασφάλισης δανειοδότησης, αντί υποθήκης και υιοθετείται πλέον περισσότερο από τράπεζες για τη δανειοδότηση πελάτη.
Διευκολύνεται αφενός ο δανειολήπτης, ο οποίος προσφέρει το ίδιο το ακίνητο που αγοράζει ως εξασφάλιση του δανείου και η τράπεζα το λαμβάνει ως εξασφάλιση μέχρι την αποπληρωμή του.
Αποτελεί ασφαλιστική δικλείδα, αφού ο δανειολήπτης δεν έχει πλέον δικαιώματα επί του ακινήτου που αγόρασε, τα δικαιώματα του ως αγοραστής δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου τα εκχωρεί προς την τράπεζα και το ακίνητο, είτε διαμέρισμα, κατοικία ή οικόπεδο, δεν μπορεί να το διαθέσει, πλην της μεταβίβασης και ταυτόχρονης υποθήκευσης του προς την τράπεζα.
Ο δανειολήπτης εξυπηρετείται, αφού ως αγοραστής διευκολύνεται να αγοράσει το ακίνητο και να έχει την κατοχή του, το οποίο χρησιμοποιεί και μπορεί να το αναπτύξει, χωρίς να χρειάζεται να παραχωρήσει άλλο ακίνητο για υποθήκευση, που μπορεί να μην το διαθέτει.
Η τράπεζα παρέχει τα χρήματα να το αγοράσει και η ίδια αποκτά τα δικαιώματα του, αλλά όχι τις υποχρεώσεις του και με την εκχώρηση δεν του επιτρέπεται να μεταβιβάσει το ακίνητο και να το πωλήσει ή να το υποθηκεύσει σε άλλη τράπεζα.
Η εκχώρηση εξασφάλισης, παρόλο που δεν περιβάλλεται με οποιοδήποτε τύπο, συστήνεται όπως η τράπεζα την καταθέσει στο Κτηματολόγιο για δική της προστασία, εμποδίζοντας τον αγοραστή να διαθέσει ή επιβαρύνει τοακίνητο.
Ειδική εκτέλεση
Ο περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμος Ν.81(Ι)/2011 περιέχει πρόνοιες για τη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, η οποία γίνεται αποδεκτή στο Κτηματολόγιο μόνο αν το πωλητήριο έγγραφο το οποίο την αφορά είναι ήδη κατατεθειμένο.
Σε περίπτωση που ο αγοραστής δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις που προκύπτουν από τη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, ο εκδοχέας που κατά κανόνα είναι τράπεζα, δύναται να καταχωρήσει αγωγή για ειδική εκτέλεση της σύμβασης που αυτή αφορά, ώστε να εκδοθεί διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή και την ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης επί του νέου τίτλου.
Το Εφετείο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.163/2018, ημερ.6.9.2024, αναφέρεται στην εκχώρηση εξασφάλισης και στα δικαιώματα τράπεζας. Συγκεκριμένα, αγοραστής ακινήτου σύναψε συμφωνία εκχώρησης με τράπεζα προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων.
Ο αγοραστής εκχώρησε προς όφελος της τράπεζας όλα τα δικαιώματα του που πηγάζουν από το πωλητήριο έγγραφο και ο πωλητής έλαβε γνώση της συμφωνίας εκχώρησης.
Παρά τη διαβεβαίωση τους να ενημερώσουν την τράπεζα όταν θα εκδιδόταν ο ξεχωριστός τίτλος του ακινήτου, ώστε αυτό να μεταβιβαζόταν στον αγοραστή με ταυτόχρονη υποθήκευση του στην τράπεζα, το ακίνητο μεταβιβάστηκε στον αγοραστή, ο οποίος ταυτόχρονα ενέγραψε υποθήκη προς όφελος άλλης τράπεζας.
Η τράπεζα δεν μερίμνησε να καταθέσει τη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης στο Κτηματολόγιο, αλλά πληροφορήθηκε για το πώς ενήργησαν πωλητής και αγοραστής. Καταχώρησε προς τούτο αγωγή εναντίον τους στο Δικαστήριο και μεταξύ των άλλων θεραπειών που ζητούσε ήταν η ειδική εκτέλεση της σύμβασης εκχώρησης εξασφάλισης με βάση το άρθρο 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 και εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της ή διαζευκτικά αποζημιώσεις για την αξία του ακινήτου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι αμφότεροι παραβίασαν τους ρητούς όρους του εκχωρητηρίου εγγράφου και τις δεσμεύσεις που ανέλαβαν με αυτό.
Παρόλο που είχε εκχωρήσει το δικαίωμα του για εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του προς όφελος της τράπεζας, εν τούτοις εν αγνοία της το ακίνητο μεταβιβάστηκε στον αγοραστή, ο οποίος ταυτόχρονα το υποθήκευσε προς όφελος άλλης τράπεζας για δάνειο που έλαβε.
Κατά συνέπεια, το Δικαστήριο κατέληξε ότι η επιδίκαση αποζημιώσεων ύψους €750.000 προς όφελος της τράπεζας αποτελούσε επαρκή θεραπεία, ίσες με την αξία του ακινήτου όταν εκδόθηκε η απόφαση, συνυπολογίζοντας τις πρακτικές δυσκολίες που θα προκύψουν με την ακύρωση της εγγραφής του ακινήτου.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
Πηγή: philenews.com
