Οι πρότυποι Κανονισμοί για τη ρύθμιση και διαχείριση κοινόκτητων οικοδομών που εκτίθενται στο Παράρτημα του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ.224 καθορίζουν την αναλογία της κοινόκτητης ιδιοκτησίας που ανήκει σε κάθε μονάδα, το ποσοστό ψήφων που δικαιούται κάθε κύριος, ως επίσης και το μερίδιο του κάθε κυρίου στα έξοδα για τη συντήρηση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.
Επίσης, καθορίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των κυρίων ή κατόχων μονάδων και προνοούν ότι κανένας κύριος ή κάτοχος δεν θα χρησιμοποιεί οποιαδήποτε μονάδα για οποιοδήποτε παράνομο σκοπό, ούτε και οποιοδήποτε τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας κατά τρόπο που να επηρεάζει την εμφάνιση ή καλαισθησία της ή την απρόσκοπτη και ανενόχλητη χρήση της από τους κυρίους, ενοικιαστές αδειούχους ή κατόχους που χρησιμοποιούν τις άλλες μονάδες της κοινόκτητης οικοδομής.
Επιπλέον, προβλέπουν ότι δεν επιτρέπεται σε κύριο ή κάτοχο μονάδας να προβεί σε οποιαδήποτε μετατροπή, προσθήκη ή επιδιόρθωση που επηρεάζει δυσμενώς τα δικαιώματα του κυρίου οποιασδήποτε άλλης μονάδας, ούτε να παρεμβαίνει στην κάρπωση της ούτε να επηρεάζει με οποιοδήποτε τρόπο την κοινόκτητη ιδιοκτησία, την ομαλή λειτουργία ή κάρπωση της ή επηρεάζει τους τοίχους που την υποστηρίζουν και τους εξωτερικούς τοίχους.
Επίσης, δεν του επιτρέπεται να θέτει με οποιονδήποτε τρόπο σε κίνδυνο την ασφάλεια της κοινόκτητης οικοδομής, ούτε και να επηρεάζει την εξωτερική εμφάνιση της.
Η Διαχειριστική Επιτροπή είναι αρμόδια να ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών και έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από το Μέρος ΙΙΑ του Νόμου Κεφ.224 ή των Κανονισμών και ασκεί τις εξουσίες και εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.
Επέμβαση σε κοινόκτητη ιδιοκτησία
Το άρθρο 38Στ (1) προνοεί ότι η κοινόκτητη ιδιοκτησία κοινόκτητης οικοδομής ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης από όλους τους κυρίους των μονάδων κατ’ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, σύμφωνα με την αναλογία που καθορίζεται στον νόμο και ανήκει στις μονάδες σύμφωνα με την αναλογία αυτή.
Ενώπιον του Εφετείου ηγέρθηκε ζήτημα από Διαχειριστική Επιτροπή ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή της εναντίον ιδιοκτήτη μονάδας για επέμβαση στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, ο οποίος μεταξύ άλλων, κατασκεύασε ξύλινη σκάλα στον εξωτερικό τοίχο της πολυκατοικίας που ξεκινά από το μπαλκόνι του διαμερίσματος του και οδηγεί στην οροφή, καταλαμβάνοντας κοινόκτητο και/ή κοινόκτητο χώρο επί της οροφής.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, ενώ αποδέχθηκε τη μαρτυρία που δόθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή και ο τίτλος ιδιοκτησίας του διαμερίσματος επισυνάφθηκε με τη μαρτυρία του ιδιοκτήτη, εν τούτοις απέρριψε την αγωγή ότι δεν προσκομίστηκε μαρτυρία που να αποδεικνύει τι μέρος της οικοδομής είναι η οροφή.
Απόφαση Εφετείου
Το Εφετείο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.181/19, ημερ.10.7.2024, έκρινε ότι από τον τίτλο ιδιοκτησίας που ο εφεσίβλητος επισύναψε, φαίνεται ότι η πολυκατοικία ενεγράφη ως κοινόκτητη οικοδομή και ο εφεσίβλητος είναι ο ιδιοκτήτης μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή, ήτοι του διαμερίσματος του.
Η οροφή της πολυκατοικίας, εφόσον δεν έχει εγγραφεί στον τίτλο ιδιοκτησίας ως μονάδα, είναι κοινόκτητη ιδιοκτησία. Συνεπώς ανήκει ανά ποσοστό, στους ιδιοκτήτες των μονάδων αυτής, σύμφωνα με την αναλογία που καθορίζεται στο άρθρο 38Θ. Δεν χρειαζόταν να δοθεί οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία, το μερίδιο του εφεσίβλητου στην κοινόκτητη ιδιοκτησία ανερχόταν στο 2.25%.
Εάν είχε παραχωρηθεί στον εφεσίβλητο τμήμα κοινόκτητης ιδιοκτησίας για αποκλειστική χρήση από τον ίδιο, τότε αυτό θα αναγραφόταν ειδικά στον τίτλο ιδιοκτησίας.
Περαιτέρω, έκρινε ότι η κατασκευή της ξύλινης σκάλας στον εξωτερικό τοίχο της πολυκατοικίας, συνιστά επέμβαση λόγω του ότι οι εξωτερικοί τοίχοι κοινόκτητης ιδιοκτησίας αποτελούν κοινόκτητη περιουσία.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν εξέτασε κατά πόσο η ξύλινη σκάλα επηρέαζε με οποιοδήποτε τρόπο την κοινόχρηστη οικοδομή ή τους εξωτερικούς τοίχους, ή έθεσε με οποιοδήποτε τρόπο σε κίνδυνο την ασφάλεια, παρόλο που δέχθηκε τη θέση της Διαχειριστικής Επιτροπής που στηριζόταν στην έκθεση πολιτικού μηχανικού ότι η ξύλινη σκάλα ήταν πρόχειρα κατασκευασμένη και ενείχε κινδύνους.
Το Εφετείο αποδέχθηκε την έφεση, παραμέρισε την πρωτόδικη απόφαση, εξέδωσε αναγνωριστική απόφαση ότι η συμπεριφορά του εφεσίβλητου συνιστά παράνομη επέμβαση επί των κοινόκτητων και/ή κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας, διάταγμα που απαγορεύει στον εφεσίβλητο να επεμβαίνει επί αυτών και όπως εντός 10 ημερών από την επίδοση σε αυτόν του διατάγματος κατεδαφίσει την εξωτερική ξύλινη σκάλα την οποία κατασκεύασε στην πολυκατοικία, απόφαση €50 ονομαστικές αποζημιώσεις, πλέον όλα τα έξοδα.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
Πηγή: philenews.com
