Η διασφάλιση του δικαιώματος προσώπου που επιδιώκει την εφαρμογή και ειδική εκτέλεση συμφωνίας που αφορά σύμβαση πώλησης, ανταλλαγής, εκχώρησης, αντιπαροχής ή συμφωνία διανομής ακίνητης ιδιοκτησίας, μπορεί να επιτευχθεί με γραπτή συμφωνία των μερών, μετά από δέουσα έρευνα και κατάθεση της στο Κτηματολόγιο εντός καθορισμένης χρονικής περιόδου.
Η προφορική συμφωνία δεν κατοχυρώνει τα συμβαλλόμενα μέρη, εκτός ελάχιστων περιπτώσεων και μόνο εφόσον το Δικαστήριο κρίνει ότι θα ήταν άδικο και ανεπιεικές να μην διαταχθεί η ειδική εκτέλεση. Το δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης προφορικής συμφωνίας είναι συνεπώς πολύ αδύναμο και δεν προστατεύει επαρκώς τοναγοραστή ή το συμβαλλόμενο μέρος που επιδιώκει την εφαρμογή της συμφωνίας.
Για την εκτέλεση σύμβασης με διάταγμα του Δικαστηρίου απαιτείται όπως τηρηθούν οι όροι που καθορίζονται στο άρθρο 6(1) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Ν.81 (Ι)/2011. Η σύμβαση θα πρέπει να είναι κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο και η αγωγή για έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση της σύμβασης να εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται στον εκάστοτε σε ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση σύμβασης. Η προβλεπόμενη περίοδος παραγραφής για έγερση αγωγής που αφορά σύμβαση είναι έξι έτη από την ημέρα συμπλήρωσης της βάσης της αγωγής.
Σύμφωνα με το άρθρο 6(2), σε περίπτωση που η σύμβαση είναι γραπτή αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου ή η σύμβαση είναι προφορική, το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεση της όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις.
Επιπλέον, τοΔικαστήριο θα πρέπει να ικανοποιηθεί ότι στη σύμβαση προσδιορίζονται επαρκώς τα στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών και το αντικείμενο της σύμβασης. Επίσης να υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό μητρώο στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών της ακίνητης ιδιοκτησίας ή του τμήματος της που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.
Απόφαση Ανώτατου Δικαστηρίου
Το Ανώτατο Δικαστήριο στην ομόφωνη απόφαση που εξέδωσε ο Δικαστής κ. Γ.Ν.Γιασεμή στην Π.Ε.189/2017, ημερ.16.7.2024, που αφορούσε αγωγή για ισχυριζόμενη παραβίαση συμφωνίας ανταλλαγής ακίνητης ιδιοκτησίας, αμφισβητήθηκε η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου να εκδώσει και οριστικοποιήσει παρεμπίπτοντα διατάγματα που εμπόδιζαν τη συνεχή και απρόσκοπτη πρόσβαση σε λωρίδα γης όμορου ακινήτου και τη διεξαγωγή σε αυτή εργασιών ανέγερσης κατοικίας στο διπλανό ακίνητο. Η διαφορά των μερών αφορούσε στο αντικείμενο της συμφωνίας ανταλλαγής και ιδιαίτερα στο πλάτος της διόδου που παραχωρήθηκε για δίοδο σε δημόσιο δρόμο.
Οι διάδικοι που επηρεάζονταν από την έκδοση των διαταγμάτων με την έφεση εισηγούνταν ότι η ισχυριζόμενη προφορική συμφωνία ανταλλαγής είχε συνομολογηθεί πριν από την ενεργοποίηση του Ν.81(Ι)/2011 και συνεπώς δεν ήταν δυνατή η ειδική εκτέλεση της. Κατ’ ακολουθία, δεν μπορούσε να θεωρηθεί ότι είχε ικανοποιηθεί η πρώτη προϋπόθεση που θέτει η επιφύλαξη του άρθρου 32(1) του Ν.14/1960 και εσφαλμένα εκδόθηκαν και οριστικοποιήθηκαν τα παρεμπίπτοντα διατάγματα.
Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου περί ύπαρξης συζητήσιμης υπόθεσης με αναφορά στη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης, με την παρατήρηση ότι η προφορική συμφωνία για ανταλλαγή γης δυνατό να είναι ειδικώς εκτελεστή δυνάμει του άρθρου 6(2) του Νόμου, δεν είναι ορθή. Τόνισε ότι η απαίτηση για ειδική εκτέλεση, παραπέμπει σε θεραπεία και δεν αποτελεί από μόνη της βάση επί της οποίας μπορεί να θεμελιωθεί τυχόν παραβίαση της ισχυριζόμενης συμφωνίας ανταλλαγής ακίνητης ιδιοκτησίας, προς ικανοποίηση της πρώτης προϋπόθεσης του άρθρου 32(1). Η πτυχή αυτή, όμως παρέμεινε ανέπαφη, αφού δεν σχολιάζεται από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Η σχετική παρατήρηση από το Ανώτατο Δικαστήριο είναι ότι ο Νόμος Ν.81(Ι)/2011 φαίνεται να καθιστά ειδικώς εκτελεστή, μέσω αγωγής, γραπτή συμφωνία η οποία συνομολογήθηκε πριν από την έναρξη ισχύος του, υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Από τις πρόνοιες του άρθρου 6(2), αλλά και γενικότερα, ο συγκεκριμένος νόμος, δεν φαίνεται να εφαρμόζεται σε σχέση με προφορική σύμβαση η οποία είχε συνομολογηθεί πριν αυτός τεθεί σε εφαρμογή. Ο ισχυρισμός που τέθηκε εκ μέρους των εφεσίβλητων είναι πως η συμφωνία ανταλλαγής είχε συνομολογηθεί προφορικά το 1997. Εν πάση περιπτώσει, ελλείπει, παντελώς, αναφορά σε οτιδήποτε που να καταδείκνυε ότι η προφορική συμφωνία για ανταλλαγή γης, είναι ειδικώς εκτελεστέα, υπό το φως των προνοιών του προαναφερθέντος νόμου και διατάχθηκε όπως τα παρεμπίπτοντα διατάγματα ακυρωθούν.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
Πηγή: philenews.com
