Η υποθήκη είναι επιβάρυνση που συστήνεταιεπί ακινήτου από τον ιδιοκτήτη, με σκοπό την εξασφάλιση χρηματικού ποσού ή υποχρέωσης προς ενυπόθηκο δανειστή.
Ενώ στην περίπτωση της εξόφλησης του ποσού γίνεται εξάλειψη της υποθήκης με έγγραφη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή προς το Κτηματολόγιο, το ίδιο δεν ισχύει στην περίπτωση της απαλλαγής ακινήτου από υποθήκη.
Απαιτείται η προσκόμιση έγγραφης συγκατάθεσης από όλους τους ενυπόθηκους οφειλέτες και τυχόν εγγυητές. Το θέμα αφορά κυρίως συνιδιοκτήτες ακινήτου ή ακινήτων που υποθηκεύουν από κοινού με την ίδια υποθήκη ή υποθήκες τα μερίδια τους και κάποιοι από αυτούς συμφωνούν με τον ενυπόθηκο δανειστή, τράπεζα ή εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων, έναντι καταβολής συγκεκριμένου ποσού, να απαλλάξει το ακίνητο ή ακίνητα από την υποθήκη. Στην περίπτωση αυτή δεν αποτελεί υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή να εξασφαλίσει αυτός την έγγραφη συγκατάθεση από όλους τους ενυπόθηκους συνιδιοκτήτες, παρά μόνο επαρκεί η ετοιμότητα του να απαλλάξει την υποθήκη από το ακίνητο, με την ταυτόχρονη καταβολή του ποσού που συμφωνήθηκε.
Η προσκόμιση της έγγραφης συγκατάθεσης ενυπόθηκου συνιδιοκτήτη ή συνιδιοκτητών αποτελεί εκ του νόμου προϋπόθεση. Εκεί όπου οι συνιδιοκτήτες, όντας και συγγενείς μεταξύ τους, δεν έχουν καλές σχέσεις ή για άλλους λόγους, όπως η παρεμπόδιση πώλησης του ακινήτου, δεν συνεργάζονται και ο ενυπόθηκος δανειστής επιδεικνύει έμπρακτα την πρόθεση του για απαλλαγή της υποθήκης από το ακίνητο και έχει προσκομίσει στο Κτηματολόγιο τo έγγραφο απαλλαγής, εναπόκειται στους συνιδιοκτήτες να έχουν διαθέσιμο το ποσό προς πληρωμή και τις έγγραφες συγκαταθέσεις όλων των ενυπόθηκων συνιδιοκτητών του ακινήτου. Εάν ένας ενυπόθηκος συνιδιοκτήτης δεν συγκατατίθεται και η έγγραφη συγκατάθεση του δεν προσκομίζεται, τότε δεν μπορεί να υπάρξει απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη.
Νομοθετική πρόνοια
Οι διατάξεις του άρθρου 34(1)(2) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν.9/65, είναι σαφείς και το Κτηματολόγιο δεν προχωρεί με την απαλλαγή της υποθήκης από το ακίνητο, χωρίς την προσκόμιση της έγγραφης συγκατάθεσης από όλους τους συνιδιοκτήτες.
Η σχετική νομοθετική πρόνοια περιβάλλει με την απαραίτητη ασφάλεια το θέμα, περιγράφοντας την ακολουθούμενη διαδικασία και πώς επέρχεται η απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη. Απαιτείται η παρουσία του ενυπόθηκου δανειστή και ενυπόθηκου οφειλέτη, η προσκόμιση των απαραίτητων πιστοποιητικών και εγγράφων, περιλαμβανομένης της έγγραφης συγκατάθεσης παντός εγγυητή και εφόσον το Κτηματολόγιο πεισθεί για τα πρόσωπα και ότι οι συγκαταθέσεις προέρχονται από όλους τους ενδιαφερόμενους, προβαίνει στην σχετική απαλλαγή.
Απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου
Το Ανώτατο Δικαστήριο, στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.29/2015, ημερ.28.2.2025, εξέτασε το θέμα της απαλλαγής ακινήτου από υποθήκη, επιδοκιμάζοντας ως ορθή την ερμηνεία και εφαρμογή της σχετικής νομοθεσίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Η περίπτωση αφορούσε αγωγή ενυπόθηκων οφειλετών εναντίον τράπεζας για ισχυριζόμενη παράβαση συμφωνίας επί δικαστηρίου, υποστηρίζοντας πως, παρά την ετοιμότητα τους για καταβολή του ανάλογου ποσού έναντι του εξ αποφάσεως χρέους, δεν έγινε κατορθωτή η απαλλαγή συγκεκριμένου ακινήτου από την υποθήκη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε τη συμφωνία επί δικαστηρίου και έκρινε ότι η τράπεζα δεν παραβίασε οποιοδήποτε όρο αυτής και κατέληξε ότι για την απαλλαγή κάποιου από τα ενυπόθηκα ακίνητα που αφορούσε η υποθήκη, ήταν αναγκαία η συγκατάθεση όλων των ενυπόθηκων οφειλετών.
Επί του προκειμένου, δεν εξασφαλίστηκε η συγκατάθεση της ιδιοκτήτριας ενός από τα ενυπόθηκα ακίνητα με την οποία οι εφεσείοντες συγγενείς της δεν είχαν καλή σχέση. Εξάλλου, η εξασφάλιση της συγκατάθεσης όλων των ενυπόθηκων οφειλετών, δεν αποτελούσε όρο της συμφωνίας επί δικαστηρίου, τον οποίο η τράπεζα έφερε το βάρος να ικανοποιήσει.
Επιπλέον, έκρινε πως κατά την ημερομηνία που είχε τεθεί από τους εφεσείοντες για την παρουσία όλων των εμπλεκομένων στο Κτηματολόγιο προς τον σκοπό πληρωμής εκ μέρους τους του ανάλογου ποσού και την απαλλαγή του ενυπόθηκου ακινήτου από την υποθήκη, παρά την παρουσία της τράπεζας, ουδείς από τους ενυπόθηκους οφειλέτες παρουσιάστηκε, είτε για να συγκατατεθεί στην σχετική απαλλαγή, είτε για να προβεί σε πληρωμή. Γι’ αυτό, απέρριψε τις αξιώσεις τους και την αγωγή.
Κατάληξη Ανωτάτου Δικαστηρίου
Το Ανώτατο Δικαστήριο, παραπέμποντας στις σχετικές πρόνοιες του Ν.9/1965, τόνισε ότι αυτές επιβεβαιώνουν την αναγκαιότητα εξασφάλισης της συγκατάθεσης όλων των ενυπόθηκων οφειλετών σε περίπτωση που επιδιώκεται η απαλλαγή κάποιου από τα ενυπόθηκα ακίνητα, που μια υποθήκη αφορά.
Μια τέτοια συγκατάθεση, αποτελούσε εξυπακουόμενη προϋπόθεση για την τήρηση των σχετικών προνοιών του νόμου, ζήτημα για το οποίο οι εφεσείοντες, λόγω της εμπλοκής τους σε πανομοιότυπη υπόθεση, ήταν ήδη ενήμεροι, γι’ αυτό και απέρριψε την έφεση.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
Πηγή: philenews.com
