Ανάλυση από τονΠαγκύπριο Σύνδεσμο Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών για τα συμπεράσματα μελέτης της PwC για τα κίνητρα του Υπουργείου Εσωτερικών στο πλαίσιο της νέας στεγαστικής πολιτικής.
Με την Κύπρο να έχει εισέλθει πλέον σε τροχιά αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος, δημόσιος και ιδιωτικός τομέας ενώνουν για ακόμη μία φορά τις δυνάμεις τους με ένα κοινό στόχο: την εξεύρεση ριζικών λύσεων.
Αυτό ήταν και το μήνυμα που έστειλαν από το βήμα της ημερίδας «Στεγαστική Πολιτική: Από τη θεωρία στην πράξη», που διοργάνωσε ο Παγκύπριος Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, ο πρόεδρος και τα μέλη του Δ.Σ. του Συνδέσμου, Υπουργείο Εσωτερικών, Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης, όπως και άλλοι εμπλεκόμενοι φορείς που ήταν παρών.
Το πρώτο -πολύ σημαντικό- βήμα στην προσπάθεια αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος το έκανε το Υπουργείο Εσωτερικών πριν από περίπου ένα χρόνο, ανακοινώνοντας μία νέα στεγαστική πολιτική, με πολυεπίπεδα μέτρα, που στοχεύουν στην αύξηση του οικιστικού αποθέματος, αλλά και της προσιτής στέγασης.
Τα μέτρα που θέτουν τις βάσεις για την επίλυση του προβλήματος είναι η αρχή μίας μεγάλης προσπάθειας που -αναμφίβολα- πρέπει να ενισχύεται σε κάθε της στάδιο.
Από τη θεωρία στην πράξη
Θέτοντας σε προτεραιότητα την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος και στηρίζοντας τις προσπάθειες που καταβάλλονται προς επίλυση του, ο Παγκύπριος Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών ανέλαβε την πρωτοβουλία διοργάνωσης μίας ημερίδας για την παρουσίαση, επεξήγηση και καλύτερη κατανόηση των τρόπων αξιοποίησης των κινήτρων που ανακοινώθηκαν από το Υπουργείο Εσωτερικών.
Στόχος του, να συμβάλει ενεργά στην προώθηση των μέτρων, προς αξιοποίηση τους, αλλά ταυτόχρονα και η κατάθεση ιδεών για την περαιτέρω ενδυνάμωση τους.
Για τις προϋποθέσεις αξιοποίησης του κάθε ενός εκ των τριών πολεοδομικών κινήτρων, μίλησε η Ανώτερη Λειτουργός Πολεοδομίας, Νατάσα Κασπαρή, ενώ ακολούθως η Γενική Διευθύντρια του ΚΟΑΓ, Ελένη Συμεωνίδου, εξήγησε τη διαδικασία αξιοποίησης των εν λόγω κινήτρων.
Τα σενάρια της PwC
Για την καλύτερη κατανόηση της εφαρμογής των εν λόγω σχεδίων, η PwC Κύπρου, ως ανεξάρτητος μελετητής, ανέλαβε και ετοίμασε εκ μέρους του συνδέσμου ένα ενδεικτικό σενάριο ανάπτυξης, που αφορούσε την αξιολόγηση της βιωσιμότητας ενός έργου, αρχικά χωρίς την παροχή κινήτρων και ακολούθως με την εισαγωγή κινήτρων, καταδεικνύοντας την επίδραση στους οικονομικούς και επενδυτικούς δείκτες, για την ανέγερση οικιστικής ανάπτυξης στη Λεμεσό.
Τα αποτελέσματα της; Ενδιαφέροντα και κυρίως χρήσιμα για τη συνέχεια.
Καθώς το Σενάριο 1 δεν προνοούσε κάποιο κίνητρο, στο Σενάριο 2 που αφορούσε την παραχώρηση +25% επιπρόσθετου συντελεστή δόμησης -από το οποίο 10% για παροχή προσιτής στέγης- προκύπτει αυξημένη απόδοση σε σχέση με το βασικό Σενάριο, τόσο σε επίπεδο Καθαρής Παρούσας Αξίας (ΚΠΑ), όσο και σε επίπεδο Συντελεστή Εσωτερικής Απόδοσης (IRR), επιβεβαιώνοντας την αποδοτικότητα του κινήτρου.
Στο Σενάριο 3, με την εφαρμογή του κινήτρου αγοράς του συντελεστή δόμησης +25%, παρατηρείται επίσης αυξητική απόδοση σε όλους τους επενδυτικούς δείκτες, αν και κάπως μειωμένη συγκριτικά με το Σενάριο 2. Αυτό οφείλεται κυρίως στο γεγονός ότι ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης / επενδυτής θα πρέπει να επιβαρυνθεί με το κόστος αγοράς του επιπλέον συντελεστή δόμησης στα αρχικά στάδια της ανάπτυξης, αυξάνοντας κατ’ επέκταση τις χρηματοδοτικές ανάγκες της ανάπτυξης.
Στο Σενάριο 4, το οποίο αφορούσε το σχέδιο build to rent, με +25% επιπρόσθετο συντελεστή δόμησης που παρέχεται για προσιτό ενοίκιο 6 χρόνια και 20% υφιστάμενο συντελεστή δόμησης που παρέχεται για αγοραίο ενοίκιο 6 χρόνια, οι δείκτες απόδοσης παρουσιάζονται συγκριτικά μειωμένοι σε σχέση με το βασικό Σενάριο.
Αυτό οφείλεται κυρίως στο ότι ένα σημαντικό μέρος της ανάπτυξης ενοικιάζεται για περίοδο 6 ετών, περιορίζοντας την απόδοση για τον επιχειρηματία ανάπτυξης γης / επενδυτή.
Επιπλέον, για το μέρος της ανάπτυξης που προσφέρεται για ενοικίαση, ο επιχειρηματίας επιβαρύνεται αναλογικά με το κόστος του ΦΠΑ επί του κόστους της γης και κόστους κατασκευής, γεγονός που επηρεάζει αρνητικά τόσο τις χρηματοδοτικές ανάγκες της ανάπτυξης όσο και την απόδοση σε επίπεδο Καθαρής Παρούσας Αξίας (ΚΠΑ) και Συντελεστή Εσωτερικής Απόδοσης (IRR).
Στο υποθετικό σενάριο που τα διαμερίσματα τα οποία προορίζονται για ενοικίαση διατίθενται στην αγορά και πωλούνται (με την προϋπόθεση / «επιβάρυνση» ότι πρέπει να ενοικιάζονται), τα αποτελέσματα αναμένεται να είναι βελτιωμένα, παρόλο και αυτό δεν εξετάστηκε ως σενάριο στο πλαίσιο της μελέτης.
Σημειώνεται ότι τα πιο πάνω σενάρια εξέταζαν την εφαρμογή των κινήτρων σε συγκεκριμένο παράδειγμα γης που βρίσκεται σε συγκεκριμένη περιοχή και με συγκεκριμένα στοιχεία αγοράς. Ως εκ τούτου, παρόμοια ανάλυση για άλλα τεμάχια γης σε διαφορετική περιοχή και άλλα χαρακτηριστικά, ενδέχεται να έχει διαφοροποιήσεις στα αποτελέσματα.
Τα συμπεράσματα
Η ημερίδα, η οποία έδωσε το έναυσμα για την ανάπτυξη μίας ιδιαίτερα εποικοδομητικής και παραγωγικής συζήτησης, με ανταλλαγή απόψεων και εισηγήσεων ανάμεσα στους εμπλεκόμενους φορείς που ήταν παρόντες, πέτυχε την ανάδειξη των προβλημάτων, αλλά κυρίως των προτεραιοτήτων που πρέπει να τεθούν σε ό,τι αφορά το στεγαστικό πρόβλημα και την προσπάθεια επίλυσης του.
Ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά την πολιτική του Υπουργείου Εσωτερικών, με αφορμή και τα όσα κατέδειξε η μελέτη της PwC Κύπρου, τονίσθηκε η σημασία της συνεχούς αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας των κινήτρων που απευθύνονται στους επαγγελματίες του κλάδου, καθώς μέσα από τη βελτίωση τους, μπορεί να επιτευχθεί και η ευρεία αξιοποίηση τους.
Πέραν ωστόσο από τη συνεχή παρακολούθηση των μέτρων, εξίσου σημαντική αποτελεί και η λήψη μέτρων που θα έχουν άμεσο αντίκτυπο στην αγορά, καθώς τα όσα έχουν ανακοινωθεί μέχρι στιγμής, αναμένεται να αποδώσουν σε βάθος χρόνου.
Και ακριβώς επειδή δεν υπάρχει άλλο περιθώριο αναμονής, η επίσπευση των διαδικασιών αδειοδότησης αναπτύξεων κρίνεται ως εξαιρετικά κρίσιμης σημασίας για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Το στεγαστικό αποτελεί πρόβλημα προσφοράς – ζήτησης. Όσο συνεχίζει να καθυστερεί η διεκπεραίωση των αδειών οικοδομής, τόσο περισσότερο θα καθυστερεί και η είσοδος χιλιάδων νέων έργων στην αγορά, με αποτέλεσμα η προσφορά ακινήτων να παραμένει χαμηλή, το πρόβλημα να μεγαλώνει και οι τιμές να συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία. Η επίσπευση των διαδικασιών, λοιπόν, αποτελεί ύψιστη ανάγκη, καθώς είναι βασική προϋπόθεση για την αποτελεσματική αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Σε αυτό το πλαίσιο, χρειάζεται η όσο το δυνατόν συντομότερο επέκταση του αυτοελέγχου από τους ίδιους τους μελετητές σε αναπτύξεις μέχρι 12 σε σειρά κατοικιών ή 20 διαμερισμάτων σε πολυκατοικιών.
Πηγή: philenews.com
