Ο διαχωρισμός κτήματος σε επί μέρους ξεχωριστά τεμάχια υπόκειται σε πολεοδομικούς περιορισμούς, στις προϋποθέσεις που θέτει ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος Κεφ.224, καθώς επίσης και στην έγκριση του Διευθυντή του Κτηματολογίου.
Στην περίπτωση συνιδιόκτητου κτήματος απαιτείται και η γραπτή συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών, οι οποίοι θα πρέπει να έχουν συμφωνήσει μεταξύ τους για το μερίδιο στο διαχωρισμό που θα λάβει ο καθένας και η συγκατάθεση να εξακολουθεί να υφίσταται μέχρι την πραγματοποίηση του διαχωρισμού.
Συνεπώς, η αγορά μεριδίου σε συνιδιόκτητο κτήμα που πρόκειται να διαχωριστεί δεν αποτελεί ασφαλή συναλλαγή, αφού ουσιαστικά τελεί υπό την αίρεση της προώθησης μέχρι τέλους της διαίρεσης του κτήματος.
Μια τέτοια συμφωνία δεν είναι νομικά εκτελεστή μέχρι να γίνει ο διαχωρισμός και σε περίπτωση που αυτός είναι αδύνατος, τότε η συμφωνία καθίσταται άκυρη. Τα δικαιώματα του αγοραστή είναι ατελή και δεν είναι δυνατό να αποκρυσταλλωθούν, εφόσον τελούν υπό την αίρεση της πραγμάτωσης του διαχωρισμού και της έκδοσης ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας.
Ο αγοραστής ενός τέτοιου μεριδίου δεν θα πρέπει να αναμένει τίποτε περισσότερο από την επιστροφή των χρημάτων του και τη διαγραφή του πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο, όταν εκ των πραγμάτων ο διαχωρισμός του κτήματος θεωρείται αδύνατος. Το θέμα δεν εξετάζεται στα πλαίσια της ματαίωσης της σύμβασης, αλλά τελεί υπό την αίρεση της επέλευσης του συγκεκριμένου γεγονότος του διαχωρισμού. Για το εκτελεστό ή μη σύμβασης υπό την αίρεση επέλευσης γεγονότος και της διακρίβωσης των δικαιωμάτων των μερών ως του τρόπου επίλυσης διαφοράς που κατέστησε πωλητήριο έγγραφο άκυρο και χωρίς νομική ισχύ, το Ανώτατο Δικαστήριο εξέτασε το θέμα στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.375/2008, όπου επικρότησε την πρωτόδικη απόφαση.
Πρωτόδικη απόφαση
Η περίπτωση αφορούσε πωλητήριο έγγραφο βάσει του οποίου συνιδιοκτήτης κτήματος πώλησε το μερίδιο του για το οποίο υπήρξε προγενέστερη συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών για τον τρόπο διαχωρισμού. Το πωλητήριο έγγραφο περιείχε όρο ότι σε περίπτωση που ο διαχωρισμός του κτήματος και η έκδοση ξεχωριστού τίτλου είναι αδύνατη ή υπάρξει άρνηση από το Κτηματολόγιο, τότε η συμφωνία ακυρώνεται και θα θεωρείται άκυρη εξ υπαρχής. Το δε ποσό που καταβλήθηκε σαν προκαταβολή θα επιστραφεί στον αγοραστή, αφού αφαιρεθούν οποιαδήποτε έξοδα ή πληρωμές έγιναν από τον πωλητή προς όφελος ή για λογαριασμό του αγοραστή.
Η προώθηση της διαίρεσης του κτήματος μέχρι τέλους δεν καρποφόρησε, διότι ο ένας από τους συνιδιοκτήτες, παρά την αρχική συγκατάθεση του για τον διαχωρισμό, κατά την επιτόπια εξέταση αρνήθηκε να υπογράψει τα απαιτούμενα έγγραφα. Εκ των πραγμάτων ο διαχωρισμός του κτήματος θεωρήθηκε από τον πωλητή αδύνατος και πληροφόρησε τον αγοραστή ότι με βάση τον πιο πάνω όρο το πωλητήριο έγγραφο ακυρώνεται και δεν έχει νομική ισχύ πλέον.
Ο αγοραστής δεν αποδέχθηκε τον τερματισμό και ζήτησε ανεπιτυχώς να γίνει η μεταβίβαση. Η διαφορά κατέληξε στο Δικαστήριο το οποίο έκρινε ότι η πρόθεση των μερών ήταν καθαρή και σαφής ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός και μετά θα ακολουθούσε η μεταβίβαση. Ο τερματισμός θεωρήθηκε νόμιμος και διατάχθηκε η επιστροφή της προκαταβολής στον αγοραστή, καθώς επίσης και η ακύρωση της εγγραφής του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο.
Η απόφαση Ανώτατου Δικαστηρίου
Το Ανώτατο Δικαστήριο συμφώνησε με την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου και τόνισε ότι σύμφωνα με το άρθρο 31 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149, μια σύμβαση είναι υπό αίρεση αν προβλέπει για την τέλεση πράξης ή για αποχή από πράξη αν γεγονός συνακόλουθο της σύμβασης επέλθει ή δεν επέλθει. Μια τέτοια σύμβαση δεν είναι εκτελεστή μέχρι την επέλευση του μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος που προβλέπεται σε αυτή. Αν το υπό αίρεση γεγονός καταστεί αδύνατο, όπως στην προκειμένη περίπτωση, η σύμβαση καθίσταται άκυρη.
Ως προς την ουσία του θέματος και τη λογικότητα των ενεργειών του πωλητή να εξασφαλίσει τη συγκατάθεση του συνιδιοκτήτη, κρίθηκε ότι ο συνιδιοκτήτης είχε δικαίωμα να μη συγκατατεθεί στο διαχωρισμό. Ο πωλητής προέβη σε ενέργειες και κατάφερε να εξασφαλίσει τη συγκατάθεση μόνο από τον ένα συνιδιοκτήτη, ενώ ο άλλος αρνείτο να υπογράψει παρά τις επανειλημμένες επισκέψεις του πωλητή να τον πείσει. Η αγωγή του αγοραστή ορθά απορρίφθηκε και τονίστηκε ότι ήταν εύστοχη η συλλογιστική του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι ο πωλητής, που πήρε ως προκαταβολή μόνο το 1/10 του τιμήματος πώλησης, δεν θα μπορούσε να αναμένει επ’ αόριστο, δεδομένου ότι το υπόλοιπο του τιμήματος ήταν άτοκο.
* Δικηγόροςστη Λάρνακα
Πηγή: philenews.com
