Η επιλογή έγερσης ανταπαίτησης αποτελεί διαδικαστικό ζήτημα και εξαρτάται από τον διάδικο, εναντίον του οποίου εγείρεται αξίωση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Είναι σημαντικό να υπάρχει ταύτιση διαδίκων και γεγονότων, ώστε να καθίσταται αναγκαία ή επιθυμητή η εξέταση ταυτόχρονα αξίωσης και ανταπαίτησης παρά με ξεχωριστή αίτηση.
Ρυθμιστής της όλης διαδικασίας είναι το Δικαστήριο, το οποίο έχει διακριτική ευχέρεια να αποφασίσει το διαδικαστικό αυτό ζήτημα, κατόπιν αίτησης διά κλήσεως ή αυτεπάγγελτα. Είναι συνεπώς δυνατή η έγερση ανταπαίτησης στο ενοικιοστάσιο και για την ορθή προώθηση της απαιτείται δικογράφηση των αναγκαίων γεγονότων που την στοιχειοθετούν. Από 1.9.2023 εφαρμόζονται οι νέοι Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας και συγκεκριμένα το Μέρος 21 όπως ορίζει και ο Κανονισμός 12 (α) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983.
Το ζήτημα αυτό το αναλύει η Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κα Λ.Σ.Καμμίτση, στην απόφαση που εξέδωσε στην Κ1/2022, ημερ.25.10.2024, στα πλαίσια αίτησης αύξησης ενοικίου εναντίον θέσμιου ενοικιαστή. Η ιδιοκτήτρια ακινήτου αξίωσε αύξηση του ενοικίου και ο ενοικιαστής ήγειρε ανταπαίτηση για αποχετευτικά τέλη που ισχυριζόταν ότι πλήρωσε, καθώς επίσης και διάφορα άλλα ποσά για επιδιορθώσεις στο ακίνητο και τα οποία κατά τον ίδιο συνέτειναν στην καλυτέρευση του. Για την εξέταση τους απαιτείται παραπομπή στους όρους του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου που εξακολουθούν να ισχύουν και ρυθμίζουν τη σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
Η απόφαση του Δικαστηρίου
Η Πρόεδρος του Δικαστηρίου, παραπέμποντας σε σχετική νομολογία, έκρινε ότι χωρεί ανταπαίτηση σε υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και ότι αξίωση για αποζημιώσεις δύναται ευχερώς να ακουστεί με ανταξίωση για αποζημιώσεις που πηγάζουν από τα ίδια γεγονότα. Το ίδιο ισχύει για αξίωση για ανάκτηση κατοχής με ανταξίωση για απώλεια εμπορικής εύνοιας, η οποία απώλεια θα προκύψει από την ανάκτηση της κατοχής ή αποζημιώσεις για βελτιώσεις που έγιναν στο ακίνητο από τον ενοικιαστή, όπου οι βελτιώσεις με την παράδοση της κατοχής, θα μείνουν στο μίσθιο. Πρόσθεσε, όμως, ότι είναι η κρίση της, ότι δεν χωρεί αυτόματα σε οποιαδήποτε αξίωση η οποιαδήποτε ανταξίωση επειδή πρόκειται για τους ίδιους διαδίκους. Δίδεται δηλαδή η ευχέρεια στο Δικαστήριο να μην επιτρέψει να δικαστεί η ανταξίωση με την αξίωση.
Προϋποθέσεις ανταπαίτησης
Αναλύοντας περαιτέρω το θέμα, διαπίστωσε τα ακόλουθα:
Πρώτον, το άρθρο 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου θέτει κάποιες προϋποθέσεις για να μπορεί να στηριχθεί αίτηση έξωσης, οι οποίες θέτουν ως προηγούμενο την ύπαρξη λόγου και βάσης για την καταχώρηση αιτήματος.
Δεύτερον, στην ανταπαίτηση πρέπει να γίνεται μνεία στις προϋποθέσεις του λόγου έξωσης, ούτως ώστε να δύναται να προσφερθεί μαρτυρία. Οι προϋποθέσεις που θέτουν στα διάφορα εδάφια του άρθρου 11(1) πρέπει απαραίτητα να δικογραφούνται. Το ίδιο ισχύει και για ειδοποίηση με βάση το άρθρο 11(2).
Τρίτον, φαίνεται ότι η απαίτηση για έξωση μπορεί να εγερθεί μόνο στα πλαίσια υπόθεσης εγειρόμενης από τον ιδιοκτήτη και όχι ως ανταπαίτηση, εφόσον σύμφωνα με τον Τύπο 1 του Παραρτήματος των περί Ενοικιοστασίου Κανονισμών, τον Κανονισμό 7 και τις πρόνοιες του άρθρου 11 πρέπει να γίνεται αναφορά σε συγκεκριμένα γεγονότα που στηρίζουν την απαίτηση για έξωση σε συγκεκριμένο Τύπο. Ο Τύπος αυτός δεν μπορεί να χωρέσει σε ανταπαίτηση, αλλά μόνο σε πρωτογενή αίτηση.
Τέταρτον, έκρινε ότι, ανταπαιτητικά σε αίτηση έξωσης μπορούν με ευχέρεια να εγερθούν απαιτήσεις για αποζημιώσεις, δυνάμει των άρθρων 12 και 13, παραχώρησης νέας ενοικίασης δυνάμει του άρθρου 14, διατάγματα για την απρόσκοπτη και ειρηνική κατοχή του μισθίου, διατάγματα με βάση το άρθρο 27(1) προς συμμόρφωση με τους όρους του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου και διατάγματα και απαιτήσεις για αποζημιώσεις με βάση το άρθρο 27(2) και σε αίτηση καθορισμού ενοικίου, απαίτηση για μείωση του ενοικίου.
* Δικηγόροςστη Λάρνακα
Πηγή: philenews.com
